Tellaliye Sözleşmesi Nedir? Nasıl Yapılır ve Hukuki Boyutları Nelerdir?

Günümüzde gayrimenkul alım satımı başta olmak üzere birçok ticari işlemde aracılık hizmetleri giderek daha profesyonel bir zemine oturuyor. Bu sürecin en önemli hukuki araçlarından biri de tellaliye sözleşmesidir. Halk arasında emlakçıyla yapılan anlaşma olarak bilinen bu belge, aslında kapsamı oldukça geniş ve hukuki sonuçları ciddi olan bir sözleşmedir. Hem satıcıyı hem de alıcıyı ilgilendiren bu belge, taraflar arasında ortaya çıkabilecek olası uyuşmazlıkların önüne geçmek adına büyük önem taşır. 

İş dünyası ve sözleşmeler söz konusu olduğunda toplu iş sözleşmesi hakkında da çok fazla soru işareti doğabiliyor. Bu konudaki soru işaretlerinizi gidermek adına “Toplu İş Sözleşmesi Nedir?” yazımıza göz atabilirsiniz.

Dilerseniz şimdi gelin, tellaliye sözleşmesinin ne olduğu, nasıl düzenlendiği ve hukuki boyutlarının neler olduğuna detaylı bir bakış atalım.

Tellaliye Nedir? Sözleşmenin Temel Tanımı ve Kapsamı

Tellaliye, Arapça kökenli bir sözcük olup “eskimiş” manasına gelir. Ancak kullanım alanı olarak baktığımızda simsarlık ya da aracılık faaliyeti olarak iki taraf arasında bir sözleşmenin kurulmasını sağlamak amacıyla aracı olan kişinin yaptığı işlemleri kapsar. Özellikle taşınmaz satışlarında sıkça karşılaşılan bu uygulama, Borçlar Kanununda da “komisyon sözleşmesi” başlığı altında düzenlenmiştir.

Tellaliye sözleşmesi, tellal (veya simsar) olarak adlandırılan kişinin gayrimenkul satışı, kiralama veya başka bir hukuki işlem konusunda aracılık yapmasını ve bunun karşılığında ücret talep etmesini konu alır. Bu bağlamda gayrimenkul danışmanlığı ile tellaliye faaliyeti çoğu zaman iç içe geçer.

Tellaliye sözleşmesinin kapsamı yalnızca emlak alım-satımıyla sınırlı değildir. Araba satışından iş yeri devrine, hatta ticari ortaklık kurmaya kadar pek çok alanda tellaliye faaliyeti yürütülebilir. Bu sözleşme ile tellalın görev ve sorumlulukları net bir şekilde tanımlanır ve hem hukuki süreçler hem de tarafların yükümlülükleri açısından bağlayıcı hale gelir. “Tellaliye yetkisi nedir?” sorusu da burada devreye girer. Bu yetki, tellalın belirli işlemleri yapma veya tarafları bir araya getirme konusundaki görev sınırlarını belirler.

Sözleşme hukuku açısından değerlendirildiğinde tellaliye sözleşmesi vekaletname ile karıştırılmamalıdır. Tellal, taraflar adına işlem yapmaz; yalnızca onları bir araya getirerek sözleşme yapmalarını sağlar. Dolayısıyla tellalın işlemleri arabuluculuk niteliği taşır ve telal, nihai işlemde taraflardan biri gibi hareket edemez. 

“Tellaliye nedir?” sorusuna bir başka açıdan yaklaşacak olursak bu uygulama, modern anlamda hizmet sözleşmesi ile de kesişir. Çünkü tellal, belirli bir sonuca ulaşmak üzere çaba gösterir ve bu çabanın karşılığında ücret talep eder. Emlak komisyonu olarak da bilinen bu ücret çoğunlukla satış bedelinin belirli bir yüzdesi olarak belirlenir ve işlem gerçekleştiğinde ödenir.

İşçi ve işveren ilişkisi söz konusu olduğunda önemli sözleşmelerden biri ise ikale sözleşmesidir. Bu sözleşmeye dair bilgilerinizi tazelemek isterseniz “İkale Sözleşmesi Nedir?” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Tellaliye Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları ve Unsurları

Bir tellaliye sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için bazı temel şartların sağlanması gerekir. Bu unsurların başında tarafların irade beyanı gelir. Hem tellalın hem de hizmetten yararlanacak kişinin karşılıklı rızaya dayalı olarak sözleşmeye taraf olması zorunludur. İrade beyanının açık ve anlaşılır olması, gelecekte doğabilecek ihtilafların önlenmesinde belirleyici rol oynar.

Sözleşmenin konusunun hukuka ve ahlaka uygun olması da geçerlilik açısından önemlidir. Tellaliye sözleşmesi; gayrimenkul satışı, araç alım satımı veya iş yeri devri gibi yasal işlemleri kapsamalıdır. Suç teşkil eden ya da kamu düzenine aykırı işlemler için yapılan aracılık faaliyetleri, Borçlar Kanunu gereği geçersiz sayılır. Bu noktada sözleşmenin niteliği, kapsamı ve amacı titizlikle değerlendirilmelidir.

Bir diğer önemli unsur ise ücret sözleşmesidir. Tellalın yapacağı iş karşılığında ne kadar ücret alacağı, ne zaman alacağı ve ödeme koşulları sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Komisyon sözleşmesi niteliğindeki tellaliye belgelerinde bu detayların yer almaması, ilerleyen süreçte hak iddialarını zorlaştırabilir. Emlak komisyonu gibi belirli oranlara dayalı ücretler genellikle satış bedeli üzerinden hesaplanır.

Sözleşmenin şekli geçerlilik açısından tartışmalı olmakla birlikte uygulamada sözleşmenin yazılı olarak yapılması tavsiye edilir. Her ne kadar Borçlar Kanunu tellaliye sözleşmesinin yazılı olmasını zorunlu kılmasa da yazılı belgeler delil niteliği taşıdığı için tarafların haklarını güvence altına alır. Bu durum, mahkemeye taşınabilecek olası ihtilaflarda büyük kolaylık sağlar.

Ayrıca tarafların ehliyetinin olması yani reşit ve ayırt etme gücüne sahip bireyler olması da bir geçerlilik şartıdır. Özellikle taşınmaz simsarlığı gibi önemli işlemlerde tellalın sicil kaydının bulunması ve yasal olarak bu işi yapmaya yetkili olması gerekir. Aksi halde yapılan işlem geçersiz sayılabilir ve sözleşme feshi gündeme gelebilir.

Fesihten söz açılmışken iş dünyası açısından da konuya göz atmak isterseniz “Haklı Fesih Nedir?” yazımız sizi bekliyor.

Tellaliye Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç

Tellaliye sözleşmesi yaparken ilk adım, tarafların karşılıklı güvene dayalı olarak iş birliği yapmayı kabul etmesidir. Sözleşmenin hazırlanması sürecinde işlemin konusu ve tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir. Örneğin bir gayrimenkul danışmanlığı hizmeti söz konusuysa satılacak veya kiralanacak taşınmazın nitelikleri detaylandırılmalıdır. Bu aşamada sözleşme şartları yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır.

İkinci adımda ücretin neye göre hesaplanacağı ve ne zaman ödeneceği belirlenir. “Tellal ücrete ne zaman hak kazanır?” sorusu burada önem kazanır. Genellikle işlemin gerçekleşmesi yani alıcı ile satıcının anlaşması ve tapu işlemleri gibi yükümlülüklerin tamamlanması durumunda tellal, ücret hakkı kazanır. Ancak taraflar sözleşmeye farklı bir ödeme planı da koyabilirler.

Üçüncü adım olarak sözleşmede yer alan maddelerin taraflarca imzalanması gerekir. İmzalar atıldıktan sonra tellaliye sözleşmesi hukuki bir belge haline gelir. Vekaletname gibi başka belgelerin de sürece dahil edilmesi gerekebilir. Özellikle taraflardan biri işlemleri bizzat gerçekleştirmeyecekse vekaletle temsil edilme durumu mutlaka açıkça belirtilmelidir.

Dördüncü olarak sözleşmenin yürürlüğe girmesi için taraflardan birinin eyleme geçmesi yani aracılık faaliyetinin başlaması gerekir. Bu noktada “Tellaliye yetkisi nedir?” sorusu bir kez daha öne çıkar. Yetkinin kapsamı sadece tarafları bir araya getirmekle mi sınırlı olacak, yoksa pazarlık ve satış sürecine müdahil olunacak mı gibi detaylar açıklığa kavuşturulmalıdır.

Son olarak sözleşme süresinin belirlenmesi ve sona erme koşullarının netleştirilmesi gereklidir. Belirsiz süreli tellaliye sözleşmeleri, sürenin sonunda kendiliğinden sona erebilir veya taraflardan biri sözleşme feshi talebinde bulunabilir. Sözleşmede bu konulara ilişkin açık maddeler yer alması, gelecekteki hukuki süreçlerin sağlıklı yürütülmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Tellaliye Ücreti, Yasal Düzenlemeler ve Vergisel Boyutları

Tellaliye sözleşmesinin en tartışmalı yönlerinden biri ücretlendirme konusudur. Tellalın yaptığı aracılık faaliyeti sonucunda taraflar arasında gerçekleşen işlemden dolayı belirli bir komisyon talep edilir. Bu komisyon, gayrimenkul danışmanlığı gibi alanlarda genellikle satış bedeli üzerinden %3 ile %5 arasında değişen oranlarda belirlenir. Ancak bu oranlar yasal sınırlarla da şekillendirilebilir.

Borçlar Kanunu kapsamında tellaliye sözleşmesinde ücretin açıkça belirtilmesi zorunlu olmamakla birlikte uygulamada bu durum yazılı hale getirilmelidir. Ücretin belirsiz bırakılması, emsal işlemlerdeki piyasa oranlarına göre belirlenmesine neden olabilir. Bu da ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda mahkemenin takdirine kalabilecek bir sürece yol açar. Dolayısıyla komisyon sözleşmesi niteliği taşıyan tellaliye belgelerinde bu husus açıkça yazılmalıdır.

Vergisel boyut açısından bakıldığında tellaliye faaliyeti bir ticari kazanç olarak kabul edilir ve gelir vergisine tabidir. Tellalın vergi mükellefi olması, fatura kesmesi ve bu faaliyeti yasal bir zemin üzerinde yürütmesi gerekir. Aksi takdirde hem taraflar açısından hem de devlet nezdinde çeşitli yaptırımlarla karşılaşmak mümkündür. Bu nedenle tellaliye faaliyeti profesyonel olarak yapılıyorsa gerekli vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmesi önemlidir.

Emlak komisyonu ödemelerinde ücretin kimin tarafından ödeneceği konusu da sıkça tartışma yaratır. Taşınmaz satışında “Tellaliye ücretini kim öder?” sorusunun yanıtı, tarafların anlaşmasına bağlıdır. Uygulamada genellikle hem alıcı hem de satıcıdan ayrı ayrı ücret alınır. Ancak bu durumun sözleşmede de açıkça belirtilmesi gerekir.

Tellaliye Sözleşmesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Tellaliye Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mıdır?

Borçlar Kanununa göre tellaliye sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu değildir. Ancak uygulamada bu tür sözleşmelerin yazılı olarak düzenlenmesi şiddetle tavsiye edilir. Yazılı sözleşme, taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda güçlü bir delil niteliği taşır. Sözleşmenin maddelerinin açık, anlaşılır ve kapsamlı olması, ileride yaşanabilecek sorunları en aza indirir.

Tellal Ücrete Ne Zaman Hak Kazanır?

Tellal genellikle taraflar arasındaki işlem tamamlandığında ücrete hak kazanır. Bu işlem gayrimenkul satışı ise tapu işlemleri gerçekleştikten sonra komisyon ödemesi yapılır. Ancak bazı durumlarda sözleşmeye farklı şartlar eklenebilir ve tellal yalnızca tarafları bir araya getirmesiyle de ücret talep edebilir. Bu durum tamamen sözleşme şartlarına bağlıdır.

Tellaliye Sözleşmesi Feshedilebilir mi?

Evet, tellaliye sözleşmesi taraflardan biri tarafından haklı sebeplerle feshedilebilir. Örneğin tellalın sözleşmeye aykırı hareket etmesi veya taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda sözleşme sona erdirilebilir. Fesih işlemleri de yazılı olarak yapılmalı ve taraflara bildirilmelidir. Aksi takdirde geçersizlik riski doğar.

Taşınmaz Satışında Tellaliye Ücretini Kim Öder?

Bu sorunun yanıtı çoğu zaman sözleşmeye bağlıdır. Ancak uygulamada genellikle hem satıcıdan hem de alıcıdan komisyon alınır. Bazı durumlarda taraflar kendi aralarında farklı bir anlaşmaya vararak sadece bir tarafın ücret ödemesini de kararlaştırabilirler. Bu detayın sözleşmede açıkça belirtilmesi şarttır.

Tellaliye Sözleşmesi İptal Edilebilir mi?

Tellaliye sözleşmesi, taraflardan birinin iradesi sakatlandığında veya sözleşme konusu hukuka aykırı olduğunda iptal edilebilir. Örneğin aldatma, tehdit veya yanlış bilgilendirme sonucu imzalanan sözleşmeler hukuken geçersiz sayılır. Bu durumda mahkemeye başvurarak iptal talebinde bulunmak mümkündür. Yine de iptal şartlarının kanuna uygun şekilde oluşması gerekir.

Tellaliye Sözleşmesi ile Güvenli ve Hukuki İşlemler

Tellaliye sözleşmesi, doğru düzenlendiği takdirde taraflar arasında güvenli bir işlem ortamı sağlar. Özellikle taşınmaz satışları gibi yüksek bedelli işlemlerde, araya giren bir tellal sayesinde hem alıcı hem de satıcı haklarını karşılıklı olarak koruma altına alır. Sözleşme hukuku ilkelerine uygun biçimde hazırlanan bir tellaliye sözleşmesi, emlak komisyonu gibi ücret konularında da netlik sağlar. Bu da hukuki süreçlerin sağlıklı ve hızlı işlemesine katkıda bulunur.

Sonuç itibarıyla tellaliye sözleşmesi hukuki güvenliğin teminatıdır. Emlak alım-satımı başta olmak üzere tüm aracılık faaliyetlerinde bu belge sayesinde hem müşteri hem de tellal karşılıklı olarak korunur. Bu da sözleşme şartlarının dikkatle belirlenmesi, yasal düzenlemelere uygun hareket edilmesi ve doğru kişilere danışılarak işlem yapılmasının gerekliliğini bir kez daha ortaya koyar.